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  • 当抵押权与租赁权发生冲突该如何处理
  • 2020-03-24

  • 有抵押物的贷款,就是安全的吗?当抵押权与租赁权发生冲突如何处理?

     

    选择抵押权作为保障债权的手段,这无可厚非,但是业务部门在签订《抵押合同》、设定抵押登记后,就认为自己的贷款万无一失,这种观点其实是不科学的。抵押权在设定和实现的过程中存在诸多的风险,足以使抵押权相形见绌。在现实操作中,最典型的问题还在于抵押权和租赁权并存的情况下如何保护抵押权人利益的问题。

     

    (一)抵押权与租赁权存在的冲突

     

    抵押权首先是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容,不是利用标的物本身的权利,而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利。租赁权是以支配物的使用价值为内容,标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使,租赁权本身是通过债权合同取得,其性质应是债权,但为保护承租人的利益,法律赋予租赁权以物权性,即债权的物权化。但是,当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时,则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该物的权利的情形,从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。具体有两种情形:

     

    1、先设定抵押权再设定租赁权

     

    当抵押权届满而租赁还未到期的情况下,就会产生抵押权和租赁权的冲突。我国《担保法》仅规定了租赁权发生在先,抵押权发生在后的情形,对抵押权发生在先,租赁权发生在后的情形未作明文规定。现在的《物权法》对此做出了规定。《物权法》第一百九十条规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以,在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是,已抵押的物品进行出租,因租赁期限超过抵押权实现期限,对抵押权还是会造成影响,因此出租人应对抵押权人履行告知义务。如果未履行告知义务,抵押权人应可以主张租赁合同无效。

     

    2、先设定租赁权再设定抵押权

     

    租赁期长于抵押期,抵押权届满而租赁还未到期。根据《物权法》第一百九十条的规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明,租赁权具有对抗力,买卖不破租赁。因此在这样的情况下即使抵押权行使期限已经达到,但是由于要保护在先的租赁权,那么抵押权就不能按时行使。在因抵押权实行而将抵押物出卖时,先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说,原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前,受让人不得随意解除租赁合同,也不能单方变更租金和租期。

     

    (二)风险防范措施

     

    1、贷款前,信贷人员应当查实抵押物的租赁关系,防止抵押人、承租人串通,恶意租赁,为将来实现抵押权设置障碍。

     

    2、在办理抵押时,如果抵押物已经出租,抵押权人必须慎重对待。一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系,尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。二是如果抵押物已经出租的,要严格审视《租赁合同》,重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内,如果租赁期限长于借款期限,应不予贷款。

     

    3、如果抵押物在贷款前没有出租,在贷款后出租或者要求出租的,抵押权人对此可以不作干预,只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明,由抵押人自行处理。

     


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